Costi e tasse per l'acquisto di un capannone: guida completa

Quanto costa davvero acquistare un capannone

Quando si valuta l’acquisto di un capannone industriale, il prezzo di vendita e solo una parte del costo totale. Imposte, tasse, spese notarili e costi accessori possono incidere in modo significativo sull’investimento complessivo, arrivando a rappresentare dal 10% al 20% del valore dell’immobile.

Conoscere in anticipo tutte le voci di spesa permette di pianificare l’investimento in modo accurato e di evitare sorprese. Questa guida analizza ogni costo legato all’acquisto di un capannone industriale in Italia.

Imposte sull’acquisto: IVA o imposta di registro

Il regime fiscale applicabile dipende da chi vende e dal tipo di operazione. Le due casistiche principali sono:

Acquisto da impresa costruttrice (entro 5 anni)

Se il venditore e l’impresa che ha costruito o ristrutturato il capannone e la vendita avviene entro 5 anni dalla fine dei lavori:

IVA al 22% sul prezzo di vendita
Imposta di registro: 200 euro (misura fissa)
Imposta ipotecaria: 200 euro (misura fissa)
Imposta catastale: 200 euro (misura fissa)

L’IVA al 22% rappresenta un costo elevato, ma per le imprese acquirenti e detraibile nella dichiarazione IVA, riducendo l’impatto effettivo.

Acquisto da privato o impresa non costruttrice

Se il venditore e un privato o un’impresa che non ha costruito l’immobile (o sono passati piu di 5 anni):

IVA: esente (operazione fuori campo IVA per privati, esente per imprese)
Imposta di registro: 9% sul valore catastale o sul prezzo di vendita
Imposta ipotecaria: 50 euro (misura fissa)
Imposta catastale: 50 euro (misura fissa)

In questo caso l’imposta di registro al 9% e il costo fiscale principale. Per un capannone del valore di 480.000 euro, come il complesso industriale di Turbigo, l’imposta di registro ammonterebbe a circa 43.200 euro.

Acquisto con opzione IVA

In alcuni casi, il venditore (impresa) puo optare per l’applicazione dell’IVA anche dopo i 5 anni. Questo puo essere vantaggioso per l’acquirente se l’IVA e detraibile, poiche le imposte fisse di registro, ipotecaria e catastale rimangono a 200 euro ciascuna.

Spese notarili

Il notaio e obbligatorio per il rogito di compravendita immobiliare. I costi comprendono:

Onorario del notaio

L’onorario varia in base al valore dell’immobile e alla complessita dell’operazione:

Capannoni fino a 200.000 euro: tra 2.000 e 3.500 euro
Capannoni da 200.000 a 500.000 euro: tra 3.000 e 5.000 euro
Capannoni oltre 500.000 euro: tra 4.000 e 7.000 euro

Questi importi sono indicativi: e sempre consigliabile richiedere preventivi a piu notai.

Altre spese notarili

Oltre all’onorario, il notaio addebita:

Visure catastali e ipotecarie: 200-500 euro
Trascrizione dell’atto: circa 200-300 euro
Bolli e diritti: circa 200-400 euro
Anticipazioni fiscali: il notaio versa le imposte per conto dell’acquirente

Costi accessori da non sottovalutare

Perizia e due diligence tecnica

Prima dell’acquisto e fondamentale far eseguire verifiche tecniche:

Perizia tecnica strutturale: 1.500-3.000 euro, per verificare lo stato della struttura portante, della copertura e degli impianti
Verifica ambientale: 2.000-5.000 euro, per accertare l’assenza di contaminazioni nel suolo e nelle acque sotterranee
Analisi amianto: 500-1.500 euro, obbligatoria per edifici costruiti prima del 1992
Certificazione energetica (APE): 300-600 euro

Per un capannone con altezza di 12 metri e struttura su piu livelli, la perizia strutturale e particolarmente importante per valutare la capacita di carico dei solai.

Mediazione immobiliare

Se l’acquisto avviene tramite agenzia immobiliare:

Provvigione: tipicamente dal 2% al 4% del prezzo di vendita, da ciascuna parte
Su un immobile da 480.000 euro: la provvigione puo variare da 9.600 a 19.200 euro

Costi di adeguamento e ristrutturazione

Spesso il capannone necessita di interventi per adattarlo all’attivita prevista:

Adeguamento impianto elettrico: 5.000-20.000 euro
Adeguamento antincendio: 3.000-15.000 euro
Pavimentazione industriale: 20-40 euro/mq
Coibentazione e efficientamento energetico: 30-60 euro/mq

Costi ricorrenti dopo l’acquisto

IMU (Imposta Municipale Unica)

L’IMU sugli immobili industriali e calcolata su:

Base imponibile: rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per il coefficiente 65 (per la categoria D)
Aliquota: stabilita dal Comune, generalmente tra lo 0,76% e l’1,06%

Per un capannone di categoria D/1 o D/7, l’IMU annuale puo variare da poche centinaia a diverse migliaia di euro.

TARI (Tassa Rifiuti)

La TARI per immobili industriali dipende da:

Superficie calpestabile
Tipo di attivita svolta
Tariffe comunali

Assicurazione

L’assicurazione dell’immobile non e obbligatoria ma fortemente consigliata:

Polizza incendio e scoppio: 500-2.000 euro/anno
Polizza all risks: 1.500-5.000 euro/anno
RC verso terzi: variabile in base all’attivita

Agevolazioni fiscali disponibili

Credito d’imposta per investimenti

Le imprese possono beneficiare di:

Credito d’imposta Mezzogiorno: per investimenti nel Sud Italia (non applicabile in Lombardia)
Credito d’imposta Industria 4.0: per beni strumentali connessi alla trasformazione digitale
Super ammortamento: maggiorazione del costo di acquisizione ai fini delle imposte sui redditi

Agevolazioni regionali

La Regione Lombardia offre periodicamente:

Bandi per PMI: contributi a fondo perduto o finanziamenti agevolati per l’acquisto di immobili produttivi
Garanzie regionali: facilitazioni per l’accesso al credito bancario
Sgravi per aree specifiche: incentivi per insediamenti in zone da rigenerare

Leasing immobiliare

Il leasing puo essere fiscalmente piu vantaggioso dell’acquisto diretto:

Deducibilita dei canoni: i canoni di leasing sono deducibili in un periodo minimo di 12 anni
IVA detraibile: l’IVA sui canoni e interamente detraibile
Nessuna imposta di registro proporzionale: si pagano solo le imposte fisse

Esempio pratico: costo totale di acquisto

Prendiamo come esempio l’acquisto di un capannone del valore di 480.000 euro (come il complesso industriale di 1680mq a Turbigo), venduto da un privato:

Voce di spesa	Importo stimato
Prezzo di acquisto	480.000 euro
Imposta di registro (9%)	43.200 euro
Imposta ipotecaria	50 euro
Imposta catastale	50 euro
Spese notarili	4.000 euro
Perizia tecnica	2.500 euro
Verifica ambientale	3.000 euro
APE	400 euro
Totale stimato	533.200 euro

Il costo accessorio rappresenta circa l’11% del prezzo di acquisto in questo scenario.

Per chi dispone di un budget inferiore, la vendita frazionata a partire da 50.000 euro consente di acquistare singole porzioni del complesso, con costi accessori proporzionalmente ridotti.

Confronto: acquisto vs affitto

Prima di acquistare, vale la pena confrontare i costi con l’affitto:

Acquisto: investimento elevato iniziale, ma nessun canone mensile e possibilita di rivalutazione dell’immobile
Affitto: minor impegno iniziale, ma costi ricorrenti e nessun asset patrimoniale
Leasing: via di mezzo, con opzione di riscatto finale

Per attivita stabili e con prospettiva di lungo periodo, l’acquisto e generalmente la scelta piu conveniente, soprattutto considerando che i valori degli immobili logistici nella zona di Malpensa sono in crescita grazie ai continui investimenti infrastrutturali nell’area.

Conclusione

L’acquisto di un capannone industriale comporta costi che vanno ben oltre il prezzo di vendita. Imposte, spese notarili, perizie e costi di adeguamento possono aggiungere dal 10% al 20% al budget necessario. Pianificare con precisione tutte le voci di spesa e il primo passo per un investimento consapevole.

Se stai valutando l’acquisto di un capannone nella zona di Malpensa, il complesso industriale di Turbigo offre diverse opzioni: dalla vendita in blocco a 480.000 euro alla vendita frazionata a partire da 50.000 euro, con una posizione strategica a soli 10.8 km dall’aeroporto.

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